LMNP – LMP

Le statut LMNP : Zéro soucis de gestion, récupération de TVA, rendement locatif garanti

Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) permet d’investir dans l’immobilier de manière sécurisée.

Réduction d’impôt = pas de TVA à 20% + Revenus Défiscalisés sur 20 ans.

La loi LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement. La location des appartements doit se faire en meublé (amortissement possible du mobilier de 5 à 7 ans).

Il est possible de déduire les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts d’emprunt. Du coup, l’amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus d’amortissement qu’il est possible de différer sur les années suivantes.

La loi LMNP se décline actuellement en plus qu’en 1 volet :

  • LMNP classique avec amortissements différés
  • LMNP Censi-Bouvard (supprimé fin 2017)

De façon synthétique, optez pour le statut LMNP classique avec amortissements si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires non fiscalisés sur très longue période et n’envisagez pas de revendre votre appartement LMNP.

Quelles sont les conditions à respecter avec le statut LMNP ?

    • Proposer à la location un logement dit « meublé »
    • Dégager de cette activité, un revenu annuel inférieur à  23 000 €, ou représentant moins de 50% de ses revenus.
    • Les revenus générés par l’activité du LMNP, doivent faire l’objet d’une déclaration et sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industrielles et Commerciaux (BIC)

Les différents types de résidences services ?

Les résidences dites de « services » se déclinent en 5 types :

  • EHPAD : Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes

Il s’agit de résidence pour personnes âgées. Il faut bien différencier l’EHPAD et la maison de retraite même si ce sont deux supports très proches. La grande différence est que la maison de retraite n’est pas réglementée comme l’EHPAD.

L’EHPAD est un établissement médico-social accueillant des personnes âgées ayant besoin d’une assistance médicalisée quotidiennement.

  • Résidence étudiante : Souvent situé en centre-ville de grande ville, elle s’adresse aux étudiants.

Le marché des résidences étudiantes se porte bien car de plus en plus de jeunes ont recours à de longues études. Beaucoup de grandes villes investissent dans les écoles et des aides de l’Etat permettent de créer des organismes de formation.

  • Résidence de tourisme :

On retrouve ce type de résidence à la mer, dans des villes touristiques, ou en station de ski à la montagne.Avant d’investir dans du meublé touristique, il faut s’assurer de la demande touristique dans la zone où se trouve la résidence. La demande peut être saisonnière, toute l’année où liée à une activité évènementielle. Le tout est de bénéficier de chiffres explicites pour mesurer cette demande.

  • Résidence d’affaire :

Elle s’adresse plutôt aux entreprises et aux cadres et salariés en déplacement. Elle se trouve soit en centre-ville, ou proche des pôles de communication (gares, aéroports).

  • Résidence sénior :

Le premier avantage de ce type d’investissement est le budget, très accessible pour les Français. Un autre avantage réside dans le faible risque lié au locataire.

Le marché de la résidence senior est un marché qui se porte bien car le nombre de personnes âgées en France va exploser dans les années à venir voire presque doubler. En effet, l’INSEE estime que le nombre d’habitants de plus de 65 ans passera de 10 millions à 18 millions, soit une augmentation de 80%.

LMP

Les conditions exigées pour le LMP

L’accès aux cadeaux fiscaux pour la location en Meublé est réservé désormais aux investisseurs qui souhaitent en faire une véritable activité « commerciale », à titre habituel, et une réelle source de revenus.

Réduction d’impôt TVA + Revenus Défiscalisés sur 20 ans. Exonération ISF + Exonération Plus value.

Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

  • Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • – Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.)

En cas de location en cours d’année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l’intermédiaire d’une société de personnes.

Les avantages fiscaux

Ils sont importants et se situent à plusieurs niveaux :

Une réduction du revenu imposable

Le loueur en meublé professionnel pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue. Ce qui aboutira à une diminution du revenu imposable.

L’ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d’entretien, grosses réparations, etc.), et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues.

Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutations acquittés lors de l’achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices. Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat).

Exemple : M. DUPONT achète un logement 500 000. Il déduira chaque année 12 000 d’amortissement de ses revenus locatifs.

Une diminution du revenu global

Les bailleurs classiques ne peuvent imputer le Déficit Foncier sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 euros, à l’exception des intérêts d’emprunt. Le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d’emprunt.

Une exonération des plus-values

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.

Attention : ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d’affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l’exercice de la cession. Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu’à 126 000 euros, le contribuable peut bénéficier d’un allègement dégressif.

Une exonération d’impôt sur la fortune

En tant que bien « professionnel », le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail.

Des allégements de droits de succession

Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise.

Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement.

Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.

Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.

Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail.

Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

  • le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans
  • les héritiers doivent conserver l’outil d’exploitation (en l’occurrence les logements) pendant au moins six ans
  • un au moins des héritiers doit assurer l’exploitation pendant au moins cinq ans

Les autres impôts et charges

Comme le bailleur classique, le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi supporter d’autres charges.
La contribution économique territoriale (CET), due par tous les loueurs en meublé sauf s’il s’agit d’une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale).
Les charges sociales RSI des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

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